Эскроу счета: во сколько дольщикам обойдется их безопасность?

Эскроу счета: во сколько дольщикам обойдется их безопасность?

Куратор24 эскроу счета: во сколько дольщикам обойдется их безопасность?

Согласно утвержденным Президентом поправкам к закону о долевом строительстве, все застройщики с 1 июля 2019 года переходят на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. Нововведение встретило большое количество как сторонников, так и противников. Редакция нашего сайта уже обращалась к одному из своих ведущих экспертов. Он отметил с большой вероятностью, после запуска работы через эксроу-счета на начальном этапе произойдёт переформатирование рынка недвижимости, и цены не неё значительно увеличатся. После того, как из-за этого спрос просядет, строительные компании пойдут на их уменьшение, дабы вернуть покупателей.

В связи с такими прогнозами Куратор24 попытался выяснить существует ли достойная альтернатива эскроу счетам и насколько они необходимы в реалиях нашего времени.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» отмечает, что приобретение новостроек на стадии котлована, как правило, привлекают инвесторов. Обычный рядовой покупатель вполне может дождаться момента, когда будут построены первые этажи или появятся отзывы инвесторов. При этом, эксперт отметила, что на любом рынке существуют имена надежных застройщиков, в чьи проекты можно вкладываться без опасения на любой стадии строительства.

«Рост цен неизбежен, вопрос в его размере. Сейчас удачный момент для покупки, понятные цифры, и их есть с чем сравнить: цена квадратного метра в Москве только процентов на 10 выше, чем в 2016 году (чуть менее 200 тысяч рублей), а средняя ипотечная ставка сопоставима с показателем 2017 года (ок. 10% годовых). Да, покупка уже не так выгодна, как в 2018 году, но будет ли она когда-то вообще так же выгодна, неизвестно – разве что произойдёт массовая дефляция. Если нужно решать жилищный вопрос, сделать это лучше сейчас, так как адаптации рынка ждать придётся не меньше года-полутора. Сейчас для покупки жилья нужно приготовить примерно столько же, сколько в 2017 году, что на фоне 2016-го, например, считалось очень выгодно, ипотека дешевела. До конца года мы ждём только роста цен и ипотечных ставок,» — уверила Подкидышева.

Она подчеркнула, что далее мнения расходятся. Инфляция рынка может быть сдержана высокой конкуренцией, которую спровоцирует массовый выход домов в связи с программой реновации.

«Но это спорно – будет ли выход именно массовым. Если он растянется хотя бы на пять лет, его влияние на рынок не будет катастрофическим. Ипотечные ставки могут быть скорректированы на понижение за счёт того, что банки на порядок увеличивают объёмы фондирования, так как средства дольщиков будут приходить к ним – это «бесплатные» (в отличие от кредитов ЦБ) триллионные «длинные» деньги. Однако накопить это фондирование банки смогут не в 2019 году и даже не в 2020-м, потребуется больше времени. А пока всё зависит от ключевой ставки ЦБ, а она снижаться не собирается».

Своими оценками и прогнозами поделился и генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo.ru Егор Клименко. Он назвал запущенную государством реформу долевого строительства благой целью, которая способна раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Однако столь революционные перемены на рынке недвижимости станут неизбежным фактором роста цен на квартиры. Прежние вложения частных лиц в новостройки «этапе котлована» в попытке сэкономить на покупке исчезнут.

«В стране с этого момента фактически будет продаваться только готовое жилье, т.к. деньги покупателей, попавшие на эскроу-счета - «заморозятся» до ввода объекта в эксплуатацию, и лишь после этого банк переведет их застройщику. Последний, при этом, вместо «бесплатных» денег дольщиков (составляющих около 80% текущих инвестиций в жилищное строительство в России) будет вынужден брать на стройку у банка недешевый, целевой кредит (так называемое проектное финансирование). Что, в свою очередь, приведет к созданию дополнительной финансовой нагрузки на строителей, которую они, естественно, «переложат» на покупателей.

Даже по самым скромным оценкам - речь может идти о росте стоимости квадратного метра на 10-15%. Первый «ценовой скачок» - с прибавкой в 1,5-2% за «квадратов» – на рынке уже наблюдал в июле прошлого года, когда все сделки с «первичкой» в рамках реформы были переведены под строгий банковский контроль (было введено так называемое банковское сопровождение застройщиков)».

Эксперт напомнил, что через год-два, когда запасы новостроек, находящихся на рынке на «старых условиях» (по, можно сказать, «льготным» разрешениям на строительство, оформленным до 1 июля 2018 года), начнут иссякать – объем предложений начнет резко сокращаться.

«И тут уже говоря о перспективах и альтернативах рынка в целом, могу предположить, что очень скоро российские строители начнут проявлять гораздо больший интерес к возведению уже не жилья, а коммерческих объектов. В прошлом году в Москве, к примеру, впервые за последние 2 года, уже резко вырос интерес девелоперов к возведению в городе новых торговых объектов, и достиг 25% от общего числа строящихся на рынке проектов», – заметил Клименко.

Специалист подчеркнул характерность тренда не только для крупных, институциональных, но и для частных инвесторов. Как и предыдущий эксперт он считает, что в связи с нововведениями значительная часть «квартирных инвесторов», вкладывающихся в строительство на стадии котлована, для дальнейшей выгодной перепродажи начнут активно искать альтернативные инструменты для вложений. Например, начнут изучать рынок коммерческой недвижимости.

«К слову, активное «перетекание» частных инвесторов с рынка жилья в более доходный коммерческий сегмент (здесь они могут рассчитывать на ежемесячный рентный доход на уровне 10-14% годовых) – мы сами стали наблюдать еще в 2017 году, когда в торговые объекты, находящиеся под управлением нашей площадки, «частниками» было вложено около 750 млн рублей. С тех пор портфель AKTIVO вырос до 1,9 млрд рублей. При этом изменился и средний клиентский чек – с 2,8 млн рублей в 2017-м до 5,2 – в 2018-м, что означает, что частные инвесторы стали вкладывать в коммерческий сектор все большие и большие суммы»,– заключил он.

Курсы валют ЦБ на 19.02.2020 11:30 по МСК

USD 63.77 +0.46
EUR 69.09 +0.47
CHF 65.06 +0.56
CNY 91.04 +0.34
GBP 82.8 +0.22